□苏报记者 狄婵

  本月1日,全国首笔租房贷款落地苏州,将用于苏州万科泊寓对收购的开元酒店的改造、装修和设备更新,改造后的酒店将以租房公寓的形式服务苏州住房租赁市场。在当前房贷利率节节攀升的情况下,租房市场不断有新动作,是否意味着今后可以只租房不买房?对此,苏城不少租房族态度不一。

  探索产权和居住权分离

  今年1月初,苏州迎来了2018年房贷利率首次上调。经记者计算,一套200万元的房子,同样贷140万元,在贷款年限和还款方式未变的情况下,今年每月要比去年每月多还1000多元。而进入2月份,苏州各大银行房贷再度收紧,利率全线上浮且额度紧张。民生银行首套房贷(新房)利率则直接上浮20%。二套房利率在贷款未结清情况下,各大银行普遍上浮20%,其中农业银行在二套房利率在贷款未结清情况下上浮30%。

  从银行步步收紧房贷的做法来看,当前的买房成本相比前两年增加了不少。但即使是这样,多家银行仍表示额度紧张,目前房贷放款基本上要等到3月以后,并且预测2018年的房贷政策只会越来越紧。但与此同时,苏州在租赁市场上却频频出招。2月1日,中国银行苏州工业园区支行成功为苏州万科泊寓公寓管理有限公司旗下全资子公司苏州宜家开元酒店有限公司投放1000万元长期贷款,专项用于长租房项目。该笔贷款是在国家住房租赁政策出台后,全国首笔成功审批并投放的长租房专项银行贷款。

  据介绍,此次投放的1000万元贷款为期5年,为纯信用贷款,将用于苏州万科泊寓对收购的开元酒店的改造、装修和设备更新,改造后的酒店将以租房公寓的形式投放市场。具体模式如何,苏州目前还未出台详细办法。但按照早先建设银行深圳分行的操作办法,这种贷款期限最长10年,贷款额度最高100万元。银行会一次性支付给房东合同期所有房租,租客按月将房租支付给银行,并支付一定的服务费或者利息。

  业内人士分析,这种做法目的是将房子的所有权和居住权分离。开发商将房子的居住权转交给银行,但是房子的所有权还在开发商手上。对租房者来说,一方面不用担心房东“任性”地涨租;另一方面,一旦出台租房落户以长租多少年为前提等细则,租客就有动力贷款长租。

  长租是否划算,租房者态度不一

  长租模式真比短租划算吗?不妨以建行深圳分行此前推出的“存房贷”“按居贷”类的业务来分析。“存房贷”是银行与房东之间的业务,简单解释就是房东把住房的租赁权转让给银行,银行获得租赁权后再转租给需要租房的人。“按居贷”则主要是银行和租房人之间的业务,也被称为“贷款租房”。根据协议内容,“按居贷”执行4.35%的基准年利率,最高可贷款100万元,最长可贷款10年。也就是说,租房者不用押一付三,可以按月付房租。

  有租房者算了这么一笔账:假设一套单身公寓每月租金2000元,按照租期1年,贷款总额2.4万元,以贷款基准利率9折计算,每月月供2043元,比原计划每月多交43元。按照租期3年,贷款总额7.2万元,同样按照贷款基准利率9折计算,每月月供2135元,比原计划每月多交135元。如此计算下去,租期时间越长,每月要付的钱越多。想要获得优惠价格,需要事先跟房东谈判。

  对于这种长租贷款模式,租房者们态度不一。乐观者认为,这减少了无房者的租房压力。借助银行金融手段获得长期居住权,满足了租客一次性支付租金的融资需求。而且一次性付款方式,

  有利从房东处获得房租折扣,降低租赁成本,使个人在大城市租房的承受能力更强,对于抑制房价也有积极的作用。但另一部分人对这种模式持不乐观态度,认为这种资金进入租赁市场,并不能改变租赁市场的供需。如果租房都需要贷款杠杆,那么未来租金很可能上涨。此外,如果个人房源也能贷款,则不排除会有人挪用租赁贷款资金炒房,不利于抑制房价。

  苏州发展租赁市场大事记一览

  ■2017年5月:苏州被列为江苏省6个试点发展住房租赁市场的城市之一

  ■2017年6月:苏州高铁新城出让了首宗包含50%只租不售的宅地

  ■2017年11月:成立了首家国有住房租赁企业——苏州工业园区润家住房租赁服务有限公司

  ■2018年1月:两会上,发展住房租赁市场特别是长期租赁,被写进了2018年《政府工作报告》;市人大常委会工作报告提出将在年内制定《苏州市居住房屋出租安全管理条例》,并针对制定《苏州市不动产登记条例》开展立法调研

  ■2018年2月:全国首笔租房贷款落地苏州